在廣州，當被問到人居理想時，答案出奇一致：“無非珠水，無非云山”。

眾所周知，珠水綿延廣州近70公里，但只有“珠江新城-二沙島”之間7公里才是精華所在。

那全境達28平方公里，山麓線長達40公里的白云山，其精華與未來重點發展板塊在哪？

首先，以華快為界，南北白云山存在明顯能級差異，即“南主城-北城郊”。

其次，南主城前白云山的20公里山麓線，又存在巨大的規劃能級及發展潛力差異。

一條華南快速干線

切割白云山高低能級

據不完全統計，目前廣州樓市上，有十多個甚至更多的項目，均自稱“云山住宅”。

這不是夸張，皆因白云山實在太大了，輻射范圍非常廣。

白云山體量有多大？由30多座山峰組成，東西寬約4公里，南北長約16公里，主峰摩星嶺高382米，全境面積達28平方公里，相當于兩座珠江新城面積。

由此，只要在白云山輻射范圍，能遠眺山景的，都能稱為“云山住宅”。

需要指出的是，想要入手一套擁有極致價值的云山住宅，你要先搞清白云山的高低能級。

攤開地圖可以發現，諾大的白云山，被華南快速干線切分為南北兩大部分，以南稱為“前白云山“，以北則稱為”后白云山“。

先給出結論，我們接著來逐一拆解，前白云山無論是區位潛力，還是人居體驗、配套醇熟度，都具有明顯優勢。

其一、兩者地理位置差距明顯。

前白云山與珠江新城CBD已呈融合發展態勢，基本都可快速直達珠江新城。而后白云山位處城郊，難以直接輻射珠江新城。

事實上，兩者地理位置的差距，廣州“開四停四”政策早已告訴了我們。

政策原文是這樣說的：非廣州市籍中小客車駛入廣州市中心區連續行駛時間最長不得超過4天（自然日），再次駛入須間隔4天（自然日）以上。

官方劃分的“市中心圈”，北端同樣以華南快速干線進行分界。

由此可見，前白云山是由官方欽點的主城區。

其二，兩者城市發展現狀也存在差距。

前白云山范圍，包含了白云新城、環市東、天河北等板塊，均與“繁華”、“熱鬧”、“方便”等關鍵詞掛鉤，城市界面、生活配套均已非常成熟。

反觀后白云山中的太和、嘉禾望崗等板塊，目前處于發展中階段，大多呈現“城鄉結合部”的城市面貌，仍有頗大的改善空間。

值得一提的是，后白云山片區的太和與人和、鐘落潭、江高，均屬于目前白云不限購的區域，板塊熱度、對買家的吸引力可見一斑。

其三，兩者的未來規劃差距可見。

以交通規劃為例，未來前白云山的地鐵站點可謂密如蛛網，遠超于后白云山，意味著兩者出行的便利性與通達性，也存在落差。

其四，土地價格相差之大，直觀反映兩者板塊價值差距。

回顧今年前三輪土拍，前白云山、后白云山范圍共有4宗宅地成功出讓，但搶手程度卻大相徑庭。

其中，位于前白云山的宅地，遭房企瘋搶至搖號，最終成交樓面價高達50842元/㎡，成功擠進全市TOP10。

相比之下，后白云山片區的宅地，則“冷清”不少，位于嘉禾望崗的宅地甚至無人競價最終流拍收場。

至于3宗已成交的宅地，均以底價成交，最低地價僅2936元/㎡，僅為前白云山宅地的1/17。

板塊差異化

前云山不等于盲目閉眼入

當然了，若細細分析前云山片區的各個板塊，差異化同樣存在，稍不注意，則容易“掉坑”。

再看一下前、后白云山輻射圖，你便會對各板塊的發展一目了然。

先來看南部的越秀老城區板塊。

作為廣州的政治中心，越秀同樣還是廣府文化的發源地，更是千年商都的核心，曾引領數千年商貿繁華。

因此，這里也是廣州最先投入發展的板塊，見證過流花商圈的繁華，也領略過初代CBD環市東的流光溢彩。

但隨著城市外擴，越秀老城的發展空間瓶頸制約、內生動力不足，創新要素受限。

接著來看東南部天河北板塊。

隨著城市東擴，天河北CBD逐漸走入大眾眼簾，財富廣場、中信廣場、維多利廣場等地標，曾是廣州的門面擔當。

板塊發展非常成熟，加上土地稀缺，土地供應已處于斷供狀態，基本達到發展上限。

最后，來看東北部的梅花園-京溪板塊。

盡管這兩年板塊屢有宅地出讓，但從航拍圖上可以看到，板塊內城市面貌并不盡人意。

這也是目前前白云山片區東側的“通病”。

目前，這里分布著眾多城中村，生活環境與理想中的云山豪宅不匹配。

要知道，自去年住建部發布“63號文件”后，意味著大拆大建的時代已經過去，廣州舊改節奏也大幅放緩。

因此，前白云山東側一帶，想要通過城中村改造來擺脫現狀，仍需要一段很長的時間。

另一方面，盡管有涉及天河范圍，但完美避開了珠江新城、金融城、智慧城等矚目板塊，在未來規劃發展層面上也稍有欠缺。

鎖定白云新城

主城C位 與城市共生長

用排除法逐一剔除后，會發現前白云山山麓約20公里，要同時兼顧生活配套、人居體驗、未來生長潛力的板塊，有且僅有一個，那就是白云新城的核心5公里。

對于白云新城的期待，政府對標的是珠江新城，并真金白銀大手筆猛砸數千億造城，沉淀十多載，如今的白云新城已是風鵬正舉。

在資金投入上，官方從不吝惜。

比如說，十四五期間，白云總投資額高達1.67萬億，并且白云用超4000億資本打造“6+6”現代產業集群，其中的發展C位白云新城，顯然受到了很多資源傾斜。

不止要對標珠江新城，在規劃層面上，白云新城也有自己的獨特優勢。

珠江新城是CBD規劃，而白云新城是CBD+TOD規劃，坐擁超440億投資的白云站TOD，發展能級更勝一籌。

未來，7軌交匯于此，體量是南站的4倍，連通全市，乃至全國，實現“高鐵進城”。

CBD+TOD，雙核齊頭并進，讓白云新城擁有更多想象空間，有了“對標全球一流CBD”的底氣。

更重要的是，白云新城的發展并不停留在規劃層面，而是以肉眼可見的速度，兌現大眾的期待。

目前，白云站地鐵預留工程已順利封頂，預計明年建成。

在產業方面，白云新城現已吸引超170個重點項目落戶，20多棟總部大樓拔地而起，目前已聚集南航三大總部、中國航空油料集團南方總部、綠地中心、無限極公司、韓后總部、地鐵設計院總院……

可以說，現在的白云新城正高速生長中，下一個10年、20年，仍然會給我們不一樣的驚喜。

200萬平CBD云山大宅

近10棟樓封頂 配套先行

但不得不說，未來進入白云核心圈層的機會不會多。

從白云新城的多個規劃調整可以看到，宅地（即下圖黃色地塊）正在不斷減少，隨之增加的是商業地、產業地（即下圖紅色地塊）。

這是出于對白云新城的整體發展規劃做出的調整，打造更多的高樓地標群，吸納更多實力企業，提速板塊發展。

因此，置業白云新城的機會將越來越稀缺，尤其在前白云山輻射范圍內，想尋找真正的一線山景大盤，機會更是微乎其微。

要同時具備上述元素，只有一個項目——富力·富云山。

富云山雄踞前白云山片區核心位置，正好將白云兩大排頭兵——白云新城和設計之都鏈接起來，兩大CBD釋放的能量，均為其所享。

可以說，富云山所處位置，正是前白云山核心片區的CLD（中央居住區），同時聚集了居住、商業、休閑、娛樂、醫療、教育等醇熟生活配套。

更重要的是，富云山還有一項必殺技，是稀缺的。

上文已說到，白云新城核心區域宅地日益減少，即便有地出讓，也是小型地塊，體量基本不超過10萬平。

反觀富云山，項目占地約63萬平，建筑面積足足有200萬平，不僅擁有10大住宅組團、5大商業組團、2大教育組團，還同時配套7所學校，并有50萬平高端商業綜合體加持。

如此體量，也給予了富力集團，足夠的時間與空間細細打磨，給業主交付一個擁有“成長周期”的一生之城，回應人居需求，匯聚一系列核心資源配套。

可幸的是，富力在這片獨居天資的土地上，沒有選擇一味快速開發套現，反而選擇了尊重土地和個人，花時間打磨作品，與城市共生。

據悉，在售樓棟A1、A2棟封頂在即，預計明年即可收樓，與“準現樓”無異。

另外，截至目前，項目已有近10棟建筑樓封頂，包括了融資A地塊幼兒園、融資B地塊幼兒園/會所、完全中學、九年一貫制學校、4棟復建住宅等。

在售樓棟的封頂，再次體現了富力的企業責任和擔當，積極響應“保交樓、穩民心”號召，給市場釋放積極信號。

同時，在當下樓市大環境，能保證品質交付，讓購房者更安心，更放心。

目前，富云山正熱售建面約120-180㎡山景大平層，戶戶東南向15°正對白云山主峰摩星嶺，錯開分布，互不遮擋，堪稱白云山最佳觀景臺。極目半壁云山，領居十里新城！

若你也想把握這份滿眼蒼翠，就趕緊行動起來吧！